博时招商蛇口产业园REIT三季报解读：可供分配金额降22.48% 平均租金下滑9.39%
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主要财务指标：净利润1137万元 可供分配金额同比降22.48%
博时产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“博时招商蛇口产业园REIT”）2025年三季度主要财务数据显示，本期收入4409.76万元，净利润1137.24万元，经营活动现金流净额6483.80万元。核心指标中，可供分配金额较上年同期下降22.48%，年化现金流分派率维持4.03%。
| 主要财务指标 | 报告期金额（万元） | 上年同期金额（万元） | 变动比例 |
|---|---|---|---|
| 本期收入 | 4409.76 | 5157.87 | -15.75% |
| 本期净利润 | 1137.24 | - | - |
| 经营活动现金流净额 | 6483.80 | - | - |
| 本期现金流分派率 | 1.01% | - | - |
| 年化现金流分派率 | 4.03% | - | - |
| 本期可供分配金额 | 2853.22 | 3680.64 | -22.48% |
注：可供分配金额同比下降主要因出租率及租金双降，叠加宏观经济下行影响。
项目运营指标：平均出租率降7.35% 平均租金下滑9.39%
报告期内，基金旗下三大产业园项目整体运营承压，平均出租率、平均租金同比双降，但光明加速器二期出租率呈现回稳趋势。
整体运营指标变动
| 指标名称 | 本期（2025Q3） | 上年同期（2024Q3） | 同比变动 |
|---|---|---|---|
| 报告期末出租率 | 85.42% | 92.23% | -7.38% |
| 平均出租率 | 85.20% | 91.96% | -7.35% |
| 平均月租金（元/㎡） | 78.44 | 86.57 | -9.39% |
| 加权平均剩余租期（天） | 677 | 565 | +19.90% |
分项目运营表现
万海大厦：出租率同比下滑13.98%，租金降5.13%
- 报告期末出租率80.72%（上年93.84%），平均租金117.53元/㎡（上年123.88元/㎡）
- 受整层客户退租影响，去化周期延长，基金管理人已启动灵活租赁策略
万融大厦：出租率降7.03%，租金下滑5.96%
- 报告期末出租率84.98%（上年91.40%），平均租金108.74元/㎡（上年115.63元/㎡）
- 租户结构以新一代信息技术为主，前五大客户租金占比均低于3.3%
光明加速器二期：租金降11.82%，剩余租期延长46.72%
- 平均租金62.35元/㎡（上年70.71元/㎡），加权平均剩余租期892天（上年608天）
- 3季度出租率回稳，主要因4-5年期续租合同签署，租户稳定性提升
资产负债：总资产36.49亿元降3.17% 总负债27.83亿元减1.21%
报告期末，基金总资产36.49亿元，较上年末减少3.17%；总负债27.83亿元，同比降1.21%。资产端主要为投资性房地产，负债端以长期应付款和借款为主。
| 科目 | 报告期末金额（亿元） | 上年末金额（亿元） | 变动比例 |
|---|---|---|---|
| 总资产 | 36.49 | 37.68 | -3.17% |
| 总负债 | 27.83 | 28.18 | -1.21% |
| 投资性房地产 | 35.03 | 35.03 | 0.00% |
| 长期借款 | 2.94（万海大厦） | 2.97（万海大厦） | -0.91% |
收入利润：营收降15.75% EBITDA下滑18.53%
报告期内，基金实现营业收入4345.66万元，同比降15.75%；EBITDA 3418.99万元，同比降18.53%。分项目来看，万海大厦营收降幅最大，达18.56%。
| 项目 | 本期金额（万元） | 上年同期（万元） | 同比变动 |
|---|---|---|---|
| 营业收入 | 4345.66 | 5157.87 | -15.75% |
| 营业成本/费用 | 605.54 | 688.52 | -12.05% |
| EBITDA | 3418.99 | 4196.74 | -18.53% |
| 万海大厦营收 | 1546.18 | 1898.51 | -18.56% |
| 万融大厦营收 | 1203.00 | 1383.77 | -13.06% |
| 光明加速器二期营收 | 1596.48 | 1875.59 | -14.88% |
可供分配与分红：本期分红5670万元 年化分派率4.03%
报告期内，基金实际分配金额5670.29万元，单位分配0.0399元，本年累计分红9692.05万元。可供分配金额2853.22万元，较上年同期下降22.48%，主要受出租率和租金双降影响。
| 分红指标 | 本期数据 | 备注 |
|---|---|---|
| 本期实际分配金额 | 5670.29万元 | 2025年度第一次分红 |
| 单位分配金额 | 0.0399元 | - |
| 本年累计分配 | 9692.05万元 | 含2024年第三次及2025年第一次分红 |
| 年化现金流分派率 | 4.03% | 按期末市值计算 |
投资组合：货币资金占比100% 无其他金融资产配置
除基础设施资产外，基金投资组合全部为货币资金及结算备付金，金额21.71万元，占比100%，无债券、股票等其他投资。
| 资产类别 | 金额（元） | 占比（%） |
|---|---|---|
| 货币资金和结算备付金合计 | 217,079.75 | 100.00 |
| 合计 | 217,079.75 | 100.00 |
份额变动：规模稳定 报告期内无申购赎回
报告期末基金份额总额14.21亿份，与期初一致，未发生申购赎回。基金为封闭式运作，份额流通主要通过二级市场交易。
管理人展望：市场竞争加剧 灵活招租稳定收益
基金管理人指出，三季度宏观经济下行压力持续，深圳产业园区市场竞争加剧，新增供应（如光明科技园A5栋）对出租率和租金形成压力。已联合运营方采取三项措施：一是提前3个月启动续租谈判，万海大厦续租率提升至85%；二是推出“租金阶梯优惠”，新签客户首年租金下浮5%-8%；三是优化租户结构，光明加速器二期新增生物产业客户3家，租赁面积占比提升至25%。
展望四季度，管理人预计市场仍处调整期，但随着储备客户转化（当前储备面积1.2万㎡）及运营措施见效，出租率有望回升至88%以上，租金下滑趋势或逐步收窄。
风险提示：出租率下滑及租金下行风险需警惕
投资者需关注两大风险：一是核心项目万海大厦整层空置面积达1.02万㎡，去化周期可能超6个月；二是光明加速器二期周边新增5.5万㎡供应，租金或进一步承压。若出租率持续低于85%，可能导致可供分配金额进一步下降。
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