抵押贷款利率维持在6.5%附近 这对房地产投资信托收益流而言是利好消息

截至6月中旬，30年期固定抵押贷款利率均值为6.47%，自2月末的5.98%持续回升，对抵押贷款房地产投资信托基金（mREIT）的影响与普遍认知不同。mREIT盈利核心为资产收益率与短期融资成本的息差，本轮利率上行周期中，政府担保的抵押贷款支持证券收益率同步上行，而基金挂钩隔夜及短期回购利率的融资成本上行滞后，息差处于高效运转区间。

核心标的关键数据：

• AGNC：当前股价10.58美元，过去12个月滚动股息率12.94%，连续13年年度派息，当前季度派息对应预期股息率约4.5%，股价为账面价值的1.0倍，年初至今累计下跌约1.3%，较52周高点12.19美元回落约13%，当前派息已通过2022-2026年完整加息周期压力测试，净利息收入可覆盖当前派息仍有剩余。
• KREF：当前股价7.04美元，滚动股息率14.34%，连续8年派息，过去12个月自由现金流6200万美元，预期股息率14.21%，年初至今累计下跌约14%，派息保持稳定。

市场逻辑：6.5%左右的抵押贷款利率是维系mREIT息差机制的核心动力，当前两标的的下跌已充分定价账面价值缩水风险，其派息均由实现金流支撑。KREF收益更高但附带商业信用风险。

后续配置关注点：需持续追踪mREIT的资产收益率与融资成本的息差水平，避免单一个股仓位过度集中，仅将此类标的作为分散化收益组合的组成部分，股价波动不影响派息根基，息差收窄才是冲击派息的核心因素。

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