香江控股2025年报解读：营收降61.6%亏损8.83亿，扣非净利暴跌1028.3%

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2025年实现营业收入14.44亿元，较2024年的37.60亿元同比大幅下滑61.60%，营收规模近乎腰斩。从收入结构看，商品房、商铺及写字楼销售业务收入4.46亿元，同比大跌82.09%，是营收下滑的核心拖累项；商贸流通运营收入7.25亿元，同比下降18.80%；其他业务收入2.74亿元，同比下滑27.87%。 公司营收大幅下滑主要源于房地产市场深度调整，商品房交付结转收入较上年同期减少20亿元，叠加市场行情低迷，存货去化周期拉长，交付项目规模大幅缩水，导致房地产销售业务收入崩盘式下滑。

2025年公司归属于上市公司股东的净利润为-8.83亿元，2024年同期为盈利6.18亿元，同比大幅下滑242.89%，实现由盈转亏。扣非净利润亏损进一步扩大，2025年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-21.44亿元，2024年同期盈利0.23亿元，同比暴跌1028.30%，扣非后亏损规模是净利润亏损的2.43倍，说明公司核心经营业务的盈利能力已全面恶化，非经常性损益仅能部分对冲亏损。

2025年基本每股收益为-0.0271元/股，2024年同期为0.0189元/股，同比下滑243.39%；扣非每股收益为-0.0659元/股，2024年同期为0.0071元/股，同比暴跌1028.17%。每股收益由正转负，意味着股东持有公司股票不仅无法获得盈利回报，还面临每股0.0271元的亏损，扣非后每股亏损更是达到0.0659元，股东投资回报大幅缩水。

2025年公司期间费用合计5.29亿元，较2024年的6.43亿元同比下降17.73%，虽通过费用管控实现规模压降，但费用降幅远低于营收61.60%的降幅，费用对利润的侵蚀压力仍在。 具体费用项目变动如下：

费用项目	2025年金额（万元）	2024年金额（万元）	变动比例（%）	变动原因
销售费用	11293.93	14920.29	-24.30	销售佣金及广告宣传费减少
管理费用	20695.12	25506.70	-18.86	职工薪酬、办公费及业务招待费减少
财务费用	20899.63	23876.57	-12.47	利息支出较上期减少

销售费用：随销售规模同步收缩

2025年销售费用1.13亿元，同比下降24.30%，主要因房地产销售规模大幅缩水，对应的销售佣金及广告宣传费同步减少。但销售费用率从2024年的3.97%升至2025年的7.82%，费用效率有所下降。

管理费用：人员及办公成本优化

管理费用2.07亿元，同比下降18.86%，主要通过精简人员压降职工薪酬、压缩办公开支及业务招待费实现管控。管理费用率从2024年的6.78%升至2025年的14.33%，营收规模收缩导致费用率被动抬升。

财务费用：利息支出减负

财务费用2.09亿元，同比下降12.47%，主要因本期利息支出减少，一定程度缓解了财务成本压力。但公司期末总负债仍达107.37亿元，财务费用规模仍处高位，偿债压力犹存。

报告期内公司未披露研发投入及研发人员相关情况，说明公司目前未将研发创新作为核心发展，业务仍以传统商贸流通及房地产开发为主，缺乏技术研发及人才储备布局，在行业转型背景下或面临长期竞争力不足的风险。

2025年公司现金流整体表现疲软，经营活动现金流由正转负，投资活动现金流规模收缩，筹资活动现金流缺口收窄但仍为净流出。 具体现金流项目变动如下：

现金流项目	2025年金额（万元）	2024年金额（万元）	变动比例（%）	变动原因
经营活动现金流净额	-15431.59	29001.66	-153.21	预售房款收到的现金减少
投资活动现金流净额	4692.08	8247.37	-43.11	上期收到南方香江业绩补偿款，本期无该款项
筹资活动现金流净额	-17595.56	-61606.73	不适用	取得借款收到的现金增加及分配股利金额减少

经营活动现金流：由盈转亏，造血能力丧失

2025年经营活动产生的现金流量净额为-1.54亿元，2024年同期为2.90亿元，同比大幅下滑153.21%，经营活动现金由净流入转为净流出。核心原因是房地产预售房款收到的现金大幅减少，同时新项目开发前期投入较大，经营现金流出超过流入，公司自身经营造血能力暂时丧失，资金链承压明显。

投资活动现金流：规模收缩，无大额收益支撑

投资活动产生的现金流量净额为0.47亿元，同比下降43.11%，主要因2024年收到南方香江业绩补偿款，该款项本期已履行完毕，无大额投资收益及回款支撑，投资活动对现金流的贡献大幅下降。

筹资活动现金流：缺口收窄，仍依赖外部输血

筹资活动产生的现金流量净额为-1.76亿元，2024年同期为-6.16亿元，净流出规模收窄，主要因本期取得借款收到的现金增加，同时分配股利金额减少。但筹资活动仍为净流出，说明公司外部融资虽有补充，但仍难覆盖偿债及分红支出，需持续依赖外部输血维持资金周转。

政策风险：房地产调控持续影响

房地产行业受国家宏观调控政策影响深远，未来若调控政策持续收紧，公司房地产项目的开发、销售及资金回笼将进一步受限，盈利及现金流压力将持续加大。

市场风险：行业需求收缩加剧

房地产市场需求增速放缓，部分地区甚至出现需求下降，加上存货去化周期拉长，公司房地产销售面临持续压力；商贸流通行业也受消费复苏乏力影响，营收增长动力不足。

行业风险：竞争格局恶化

房地产行业竞争加剧，中小房企生存空间被挤压，公司需在保证增长质量的前提下提高市场份额；商贸流通行业也面临线上线下融合的冲击，传统经营模式面临挑战。

财务风险：偿债压力仍存

公司负债水平较高，期末总负债107.37亿元，虽财务费用有所下降，但偿债规模仍较大，若经营现金流持续恶化，可能面临流动性风险。

报告期内公司核心高管薪酬情况如下： - 董事长翟美卿：报告期内从公司获得的税前报酬总额为198.59万元，同时存在从关联方获取薪酬的情况。 - 总经理翟美卿：与董事长为同一人，税前报酬总额198.59万元。 - 副总经理：翟栋梁税前报酬129.95万元，范菲税前报酬64.63万元。 - 财务总监吴光辉：税前报酬总额93.60万元。

在公司业绩大幅亏损、由盈转亏的背景下，核心高管薪酬仍维持较高水平，薪酬与公司经营业绩出现倒挂，或引发市场对公司薪酬考核机制合理性的质疑。

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